Từ khi Bình Định Vương ở Lư Sơn vào đánh Nghệ An đến giờ, đánh đâu được đấy, thanh thế lừng lẫy, quân Minh khiếp sợ, đem tin về cho Minh Triều biết, Minh Đế liền sai Chinh Di Tướng Quân là Vương Thông và Tham Tướng là Mã Anh đem 5 vạn quân sang cứu Đông Quan. Trần Trí và Phương Chính thì phải cách hết cả quan tước bắt phải theo quân đi đánh giặc, còn Trần Hiệp thì cứ giữ chức Tham Tán Quân Vụ.
Vương Thông sang đến đất Đông Quan hội tất cả quân sĩ lại được mười vạn, cùng với bọn Trần Hiệp chia làm ba đạo đi đánh Bình Định Vương.
Vương Thông đem quân đến đóng ở bến Cổ Sở (thuộc huyện Thạch Thất, phủ Quốc Oai, Sơn Tây). Phương Chính đóng ở Sa Thôi (thuộc huyện Từ Liêm), Mã Kỳ đóng ở Thanh Oai, đồn lũy liên tiếp nhau một dãy dài hơn mấy mươi dặm.
Bọn Lý Triện, Đỗ Bí ở Ninh Kiều đem quân và voi đến phục ở Cổ Lãm, rồi cho quân đến đánh nhữ Mã Kỳ. Mã Kỳ đem tất cả quân đuổi đến cầu Tam La (ở giáp giới huyện Thanh Oai và huyện Từ Liêm), quân phục binh của Lý Triện đổ ra đánh, quân Minh thua chạy, nhiều người xuống đồng lầy, chạy không được, bị chém hơn 1.000 người. Lý Triện đuổi quân Minh đến Nhân Mục, bắt được hơn 500 người. Mã Kỳ một mình một ngựa chạy thoát được.
Bọn Lý Triện thừa thắng tiến lên đánh đạo quân Phương Chính. Nhưng Phương Chính thấy Mã Kỳ đã thua cũng rút quân lui, rồi cùng Mã Kỳ về hội với Phương Thông ở bến Cổ Sở.
Vương Thông liệu tất thế nào quân An Nam cũng đến đánh, bèn phục binh và phòng bị trước cả. Chợt có quân của Lý Triện đến. Quân Minh giả ra đánh rồi bỏ chạy, nhử quân ta và chỗ hiểm có chông sắt. Đi đến đấy, voi xéo phải chông đi không được, rồi lại có phục binh đổ ra đánh, Lý Triện thua chạy về giữ Cao Bộ (ở vùng Chương Đức, Mỹ Lương) và cho người về Thanh Đàm (tức là huyện Thanh Trì bây giờ) gọi bọn Đinh Lễ và Nguyễn Xí đến cứu.
Đinh Lễ và Nguyễn Xí đem 3.000 quân và hai con voi lập tức đêm hôm ấy đến Cao Bộ, rồi phân binh ra phục sẵn ở Tụy Động (thuộc huyện Mỹ Lương) và ở Chúc Động (thuộc huyện Chương Đức). Chợt bắt được tên thám tử của quân Minh, tra ra thì biết rằng quân Vương Thông đóng ở Ninh Kiều, có một đạo quân đi lẻn ra đường sau quân Lý Triện để đánh tập hậu, đại quân sang đò chỉ chờ lúc nào nghe súng thì hai mặt đổ lại cùng đánh.
Biết mưu ấy rồi, đến canh năm đêm hôm ấy, Đinh Lễ sai người bắn súng làm hiệu để đánh lừa quân giặc. Quả nhiên quân giặc nghe tiếng súng đều kéo ùa đến đánh. Bấy giờ phải độ trời mưa, đường lầy, quân Minh vừa đến Tụy Động thì bị quân ta bốn mặt đổ ra đánh, chém được quan Thượng Thư là Trần Hiệp, và Nội Quan là Lý Lượng. Còn những quân sĩ nhà Minh thì chết hại nhiều lắm: phần thì giày xéo lẫn nhau mà chết, phần thì ngã xuống sông chết đuối, cả thảy đến hơn năm vạn người; còn bị bắt sống hơn một vạn người, các đồ đạc khí giới thì lấy được không biết bao nhiêu mà kể. Trận Tụy Động đánh vào tháng mười năm bính ngọ (1426).
Phương Chính và Mã Kỳ chạy thoát được, rồi cùng với Vương Thông về giữ thành Đông Quan.
Bọn Đinh Lễ thừa thắng đem binh về vây thành và cho người về Lỗi Giang báo tin thắng trận cho Bình Định Vương biết.
Vương liền tiến binh ra Thanh Đàm, rồi một mặt sai Trần Nguyên Hãn đem 100 chiếc thuyền đi theo sông Lung Giang ra cửa Hát Giang (cửa sông Đáy thông với sông Cái) rồi thuận dòng sông Nhị Hà xuống đóng ở bến Đông Bộ Đầu ; một mặt sai bọn Bùi Bị đem hơn 1 vạn quân đi lẻn ra đóng ở Tây Dương Kiều, Vương tự dẫn đại quân đến hạ trại ở gần thành Đông Quan. Quân Minh giữ ở trong thành không ra đánh, bao nhiêu chiến thuyền thì Vương lấy được cả.
Kể từ ngày Bình Định Vương đem binh vào đánh Nghệ An đến giờ, tuy rằng đánh đâu được đấy, nhưng chưa có trận nào quan hệ bằng trận Tụy Động này. Bởi vì việc thắng bại trong 10 phần, đánh xong trận này, thì đã chắc được 7, 8 phần rồi. Quân thế nhà Minh chỉ còn ở trong mấy thành bị vây nữa mà thôi, mặt ngoài thì viện binh lại chưa có, mà dẫu cho có sang nữa, thì thế của Bình Định Vương cũng đã vững lắm rồi.
Nhưng cứ trong Việt Sử thì quân của Lý Triện và Đinh Lễ chẳng qua chỉ có mấy nghìn người mà thôi, làm thế nào mà phá được hơn 10 vạn quân tinh binh của Vương Thông ? Vả lại sử chép rằng đánh trận Tụy Động quân An Nam giết được hơn 5 vạn quân Minh, lại bắt được hơn 1 vạn người, như thế chẳng hóa ra quân Minh hèn lắm ru! E rằng nhà làm sử có ý thiên vị, cho nên sự thực không được rõ lắm. Nhưng dẫu thực hư thế nào mặc lòng, đại khái trận Tụy Động là một trận đánh nhau to, mà Vương Thông thì thua, phải rút quân về giữ thành Đông Quan rồi bị vây, còn Bình Định Vương thì ra bắc thu phục các châu huyện. Việc ấy chắc là thật có.